תמא 38 מדריך מקוצר חלק א 

אחד הנושאים החמים ביותר בתחום הנדל"ן בשנתיים האחרונות הינו נושא "תמ"א 38", אשר עולה חדשות לבקרים. במאמרינו הבאים ננסה לערוך מעין מדריך מקוצר ושימושי לקורא, בין אם הקורא הינו יזם, או בעל דירה בבניין דירות שמבקש לבחון את האפשרות להביא יזם חיצוני שישפץ את הבניין ויוסיף חדרים ובתמורה יקבל את זכויות הבניה מכוח תמ"א 38. המדריך יתמקד במרבית העניינים החושבים וביניהם: מהי תמ"א 38, אילו בנינים מתאימים לשיפוץ במסגרת תמ"א 38, מה הן ההטבות הניתנות לדיירים במסגרת התמ"א ומה ניתן לבקש (חדר נוסף חינם? מרפסת שמש? חניה? גינה? פטור ממסים?) ומה הן ההטבות הניתנות ליזמים – הקבלנים. מה כדאי לבדוק ולאילו נקודות יש לשים לב בחוזה עם הקבלן/יזם ועוד. אז בואו נתחיל.

מהי תמ"א 38?

מדינת ישראל מצויה באזור פעיל במיוחד מבינה סיסמית, דבר המעמיד אותה בסכנה לקיומה של רעידת אדמה משמעותית, כאשר על פי מחקרים שונים, רעידת אדמה משמעותית כזו מתרחשת בישראל (ממוצע (עם סטיות לכאן ולכאן) אחת ל-80 שנה (כך לדוגמא התרחשה רעידת אדמה ברמה של 6.2 בסולם ריכטר בשנת 1927, אשר גרמה נזק רב בירושלים ובת אביב. וב-1995 נרשמה באזור מצרים רעידת אדמה בעוצמה של 7 בסולם ריכטר, אשר הורגשה גם באילת.

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית שמטרתה להתמודד עם הסכנות הטמונות ברעידת אדמה על ידי חיזוק מבנים ויצירת תמריצים אצל קבלנים שונים בנייה ושיפוץ של מבנים אלו. התוכנית עצמה אושרה בשנת 2005 (ומאז עברה עוד מס' תיקונים)עם זאת מאז שאושרה לא סיפקה התוכנית פתרון הולם לחלק ניכר מן המבנים בארץ לרבות מבני ציבור, מבנים באזורי פריפריה ועוד.

במסגרת התוכנית מאפשרים ליזמים/קבלנים לקבל זכויות בניה על גבי גגות (או בין העמודים) של בנינים קיימים ובתמורה עורך הקבלן חיזוקים שונים לבניין לרבות בניית חדרי ממ"ד, מעליות ועוד.

תנאי סף -

אילו בניינים יכולים להיכלל במסגרת תמ"א 38?

– ככלל בכדי בניין יחסה תחת הוראות תמ"א 38 עליו להיות בניין מגורים אשר היתר הבניה לבנייתו הוצא לפני הראשון לינואר 1980 למניינם. בנוסף, תנאי הכרחי לקבלת היתר בניה מן העירייה הינו הגשת חוות דעת של מהנדס, לפיה הבניין דורש חיזוק, ולמעשה החיזוק הינו הכרחי.למען הסר ספק, בניינים שכבר הוצא להם צו הריסה סופי לא יוכלו לחסות תחת כנפי תכנית המתאר האמורה.

עוד חשוב לדעת כי בניין המיועד לשימור, לא תותר עליו תוספת בניה מכוח הוראות תמ"א , והוראות התמ"א יפשרו בניה נוספת רק אם זו מתיישבת עם תכניות השימור. 

מה הן תוספות / הרווחים העיקריים שעשויים לצמוח לבעלי הדירות בבניין

– כפי שהסברנו לעיל במסגרת התמ"א יוכלו בעלי הדירות לקבל שיפוץ פנימי וחיצוני לבניין, תוספת של מעלית, מרפסת ואפילו חדר (ממ"ד) וכל אלו ללא תשלום וללא תשלומי מס. שמאים העריכו בעבר כי תוספות אלו עשויות להוסיף עד 30% לערך הדירה.

חשוב להבחין בין תוספות שהינן חובה על הקבלן, במסגרת תמ"א 38, תוספות שהן אפשריות במסגרת התמ"א (אך אין חיוב לתיתן) ולכן הן תלויות ביכולת המיקוח של הדיירים ובכדאיות הכלכלית של הפרויקט וכן תוספות שאינן במסגרת תמ"א 38, כאשר במידה ויינתנו לדיירים אלו האחרונות, הרי שדיירים אלו יתחייבו בתשלום מס בגין קבלתן מן הקבלן / יזם.

כך לדוגמא, נדרש הקבלן כתנאי לקבלת ההיתר לבנות מרחב דירתי מוגן לכל דירה, כאשר בחלק מן המקרים ניתן להסתפק בבניית מקלט לבניין כולו. יחד עם זאת כיום מקובל וזוהי גם ההעדפה של הדיירים, כי הקבלן ייבנה ממ"ד נפרד לכל דירה ודירה ובדרך זו יתווסף לכל אחת מן הדירות חדר נוסף.

הדיירים רשאים ויכולים לדרוש מן הקבלן /יזם גם תוספת של מעלית. אמנם הקבלן / יזם אינו מחויב בהוספת המעלית, אך תוספת זו הינה אפשרית בהתאם לתמ"א ואף ניתן להוסיף מעלית נוספת לכל אגף ואגף של הבניין.

עוד יכולים הדיירים לדרוש מן הקבלן / יזם גם שירותים של "עיצוב ושיפוץ המבנה" – כל אלו נחשבים גם כן כשירותים שניתנים במסגרת תמ"א 38 ולכן נתינתם לא תחויב במס בין השאר ניתן כמובן לבקש עיצוב והכנת גינה, צביעה או ציפוי אבן למבנה ועוד.

במאמרינו הבאים נרחיב מעט יותר על התהליך עצמו, כיצד ניתן להתארגן לצורך הקמת מיזם של תמ"א 38 בבניין המגורים. האם וכיצד יכולים חלק מן השכנים להתנגד לפרויקט התמ"א 38 וכן נקודות חשובות שכדאי להכיר כאשר פונים לעריכת חוזה עם קבלן / יזם על מנת שיערוך וינהל פרויקט תמ"א 38 בבניין בו אתם גרים.